Immobilie bei Scheidung verkaufen: Optionen, Ablauf und Kosten

Welche Optionen habe ich für die gemeinsame Immobilie bei einer Scheidung?

Bei einer Scheidung gibt es für eine gemeinsam gehörende Immobilie im Wesentlichen vier Wege. Jeder hat eigene Vor- und Nachteile:

1. 1Gemeinsamer Verkauf an Dritte – Die Immobilie wird auf dem freien Markt verkauft, der Erlös nach Abzug von Restschulden und Kosten geteilt. Das ist meist die fairste und wirtschaftlich beste Lösung, weil ein marktgerechter Preis erzielt wird und beide Partner finanziell entflochten werden.
2. 2Auszahlung / Übernahme – Ein Partner übernimmt die Immobilie allein und zahlt den anderen aus. Dafür muss der hälftige Verkehrswert finanziert und der ausziehende Partner aus dem gemeinsamen Darlehen entlassen werden (Zustimmung der Bank nötig).
3. 3Vermietung – Beide bleiben Miteigentümer und vermieten das Objekt. Das verschiebt die Auseinandersetzung in die Zukunft und bindet beide weiter aneinander – meist nur eine Übergangslösung.
4. 4Teilungsversteigerung – Können sich die Partner nicht einigen, kann jeder die Versteigerung über das Amtsgericht beantragen. Das ist der teuerste und verlustreichste Weg und sollte die letzte Option sein.

Welcher Weg passt, hängt von den Eigentumsverhältnissen, der Restschuld, dem Verhältnis der Partner und der Frage ab, ob ein Partner die Immobilie behalten möchte. Eine neutrale, datenbasierte Wertermittlung steht in allen Fällen am Anfang.

Wer entscheidet über den Verkauf, wenn beide im Grundbuch stehen?

Maßgeblich ist immer das Grundbuch, nicht die Frage, wer das Darlehen zahlt. Stehen beide Partner als Eigentümer zu je ein halb im Grundbuch (der häufigste Fall bei Ehepaaren), kann nur gemeinsam über den Verkauf entschieden werden. Ein Partner allein kann die Immobilie weder verkaufen noch belasten.

Einigen sich beide auf einen freien Verkauf, unterschreiben beide den Maklerauftrag und später den notariellen Kaufvertrag. Verweigert ein Partner dauerhaft die Zustimmung, bleibt rechtlich nur die Teilungsversteigerung nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), die jeder Miteigentümer beim Amtsgericht beantragen kann.

Wichtig ist auch der Güterstand: Ohne Ehevertrag leben Eheleute in der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet nicht, dass automatisch alles beiden gehört – es bleibt bei den Eigentumsverhältnissen des Grundbuchs. Der während der Ehe entstandene Wertzuwachs (Zugewinn) wird aber im Rahmen des Zugewinnausgleichs rechnerisch ausgeglichen. Eine zusätzliche Hürde: Gehört die Immobilie einem Partner allein, stellt sie aber das wesentliche Vermögen dar (über ca. 85–90 %), ist nach § 1365 BGB die Zustimmung des anderen Ehegatten zum Verkauf erforderlich. Hier sollten Sie anwaltlichen Rat einholen.

Sollten wir verkaufen oder soll ein Partner ausgezahlt werden?

Beide Wege sind sinnvoll – die Entscheidung hängt von der Finanzierbarkeit und den Lebensplänen ab.

Für den Verkauf an Dritte spricht: Beide Partner werden finanziell vollständig getrennt, das laufende Darlehen wird abgelöst, und der Erlös lässt sich klar aufteilen. In gefragten Lagen der Metropolregion Rhein-Neckar – etwa der Speyerer Altstadt, Speyer-West oder Schifferstadt – lässt sich aktuell ein marktgerechter Preis gut erzielen.

Für die Auszahlung spricht, wenn ein Partner (oft mit Kindern) im Haus wohnen bleiben möchte. Der übernehmende Partner zahlt dem anderen dessen Anteil aus. Dafür sind zwei Dinge nötig: eine belastbare Wertermittlung als Basis für die Auszahlungssumme und die Zustimmung der finanzierenden Bank, den ausziehenden Partner aus der gemeinsamen Haftung zu entlassen und die Finanzierung neu auf eine Person zuzuschneiden. Ohne diese Schuldhaftentlassung haftet der Ausgezogene weiter mit.

Rechenbeispiel (ca.-Werte): Ein Haus in Ludwigshafen-Oggersheim hat einen Verkehrswert von ca. 450.000 €, die Restschuld beträgt 150.000 €. Das freie Vermögen (Eigenkapital) liegt bei 300.000 €. Bei hälftigem Eigentum müsste der übernehmende Partner dem anderen ca. 150.000 € auszahlen und zusätzlich die Restschuld von 150.000 € allein tragen – er braucht also eine Finanzierung über rund 300.000 €. Lässt sich das nicht darstellen, ist der Verkauf meist die realistischere Lösung.

Was ist eine Teilungsversteigerung und warum sollte ich sie vermeiden?

Die Teilungsversteigerung ist der gerichtliche Weg, eine gemeinsame Immobilie aufzulösen, wenn sich die Eigentümer nicht einigen. Jeder Miteigentümer kann sie beim zuständigen Amtsgericht (für die Region Rhein-Neckar z. B. Speyer, Ludwigshafen oder Frankenthal) beantragen. Das Gericht lässt ein Verkehrswertgutachten erstellen und versteigert die Immobilie.

Warum das in der Regel nachteilig ist:

• Erlösabschlag: Versteigerungsergebnisse liegen häufig ca. 10 bis 30 % unter dem Verkehrswert, weil der Bieterkreis kleiner und das Verfahren für Käufer riskanter ist.
• Kontrollverlust: Weder Zeitpunkt noch Käufer lassen sich steuern.
• Kosten und Dauer: Gerichtskosten, Gutachterkosten und ein Verfahren von oft vielen Monaten bis über ein Jahr zehren am Ergebnis.
• Beide verlieren: Den Abschlag tragen am Ende beide Partner gemeinsam.

Die Teilungsversteigerung ist deshalb fast immer das schlechteste finanzielle Ergebnis. In den meisten Fällen lässt sich auch in einer angespannten Trennungssituation ein gemeinsamer, geordneter Verkauf organisieren – oft mit einem neutralen Dritten, der zwischen beiden Seiten vermittelt. Genau hier setzt die Arbeit eines erfahrenen, neutralen Maklers an.

Fällt beim Verkauf nach der Scheidung Steuer an (Spekulationssteuer)?

Beim Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann auf den Gewinn die sogenannte Spekulationssteuer nach § 23 EStG anfallen. Bei einer Scheidung gibt es dabei wichtige Besonderheiten:

• Selbstgenutztes Eigenheim: Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei – unabhängig von der Zehnjahresfrist.
• Achtung bei Auszug: Zieht ein Partner aus und überlässt die Wohnung dem anderen, kann für den ausgezogenen Partner die Steuerbefreiung für seinen Anteil entfallen, wenn er selbst nicht mehr darin wohnt und innerhalb der Frist verkauft. Auch die Überlassung an die geschiedenen Kinder ist nur unter bestimmten Voraussetzungen begünstigt.
• Übertragung des Anteils an den Ex-Partner: Verkauft ein Partner seinen Miteigentumsanteil im Rahmen der Scheidungsauseinandersetzung an den anderen, kann dies steuerlich als Veräußerungsgeschäft gelten.
• Grunderwerbsteuer: Übertragungen zwischen Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung sind grunderwerbsteuerfrei. Beim normalen Verkauf an Dritte zahlt der Käufer in Rheinland-Pfalz 5,0 % Grunderwerbsteuer.

Die steuerlichen Folgen hängen stark vom Einzelfall ab. RIEGEL Immobilien gibt keine Steuerberatung – wir empfehlen ausdrücklich, vor der Entscheidung Ihren Steuerberater und gegebenenfalls einen Fachanwalt für Familienrecht einzubinden. Wir liefern dafür die belastbare Wertgrundlage.

Welche Unterlagen und welcher Ablauf sind beim Verkauf in der Trennung nötig?

Der Ablauf entspricht grundsätzlich einem normalen Immobilienverkauf, ergänzt um die besondere Sorgfalt bei der Auseinandersetzung. In der Praxis sind diese Schritte und Unterlagen entscheidend:

Ablauf: 1. Neutrale, datenbasierte Wertermittlung als gemeinsame Verhandlungsbasis. 2. Klärung der Eigentums- und Schuldverhältnisse (Grundbuch, Restschuld, Vorfälligkeitsentschädigung). 3. Entscheidung: freier Verkauf, Auszahlung oder Vermietung. 4. Vermarktung, Besichtigungen und Preisverhandlung. 5. Notartermin (beide Eigentümer unterschreiben) und Übergabe. 6. Ablösung des Darlehens und Aufteilung des Erlöses gemäß Vereinbarung.

Unterlagen, die Sie frühzeitig beschaffen sollten:

• aktueller Grundbuchauszug
• Energieausweis (gesetzliche Pflicht nach GEG)
• bemaßte Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Lageplan / Flurkarte
• aktuelle Darlehensstände beider Partner (für die Ablösung)
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Höhe der Instandhaltungsrücklage

Kosten für Verkäufer (als Orientierung, Stand 2026): Energieausweis ca. 50 bis 500 €, Grundbuchauszug meist unter 100 €. Die übliche Maklerprovision in Rheinland-Pfalz beträgt ca. 7,14 % inkl. MwSt. des Kaufpreises, also rund 3,57 % je Seite (Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB). Wird ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank anfallen – diese sollten Sie vor dem Verkauf erfragen, da sie das Nettoergebnis spürbar mindern kann.

Wie unterstützt RIEGEL Immobilien beim Immobilienverkauf in der Scheidung?

RIEGEL Immobilien ist ein inhabergeführtes Familienunternehmen (Familie RIEGEL) mit Standorten in Speyer (Wormser Straße 13) und Ludwigshafen, tätig in der gesamten Metropolregion Rhein-Neckar. Gerade in einer Trennungssituation ist die wichtigste Eigenschaft eines Maklers Neutralität: Wir vertreten nicht die eine oder andere Seite, sondern den sachlich besten Verkaufserfolg für beide Eigentümer.

Konkret bedeutet das:

• eine neutrale, nachvollziehbare Wertermittlung als gemeinsame Verhandlungsgrundlage, die Streit über den "richtigen" Preis entschärft;
• diskrete Vermarktung auf Wunsch ohne öffentliches Inserat, um das persönliche Umfeld zu schonen;
• klare Kommunikation mit beiden Parteien, ihren Anwälten und der finanzierenden Bank;
• Kenntnis der Mikrolagen vom Speyerer Dom über Speyer-West bis zu den Ludwigshafener Stadtteilen Mundenheim, Oggersheim und Friesenheim sowie der gut angebundenen Umlandgemeinden entlang der A61 und A65.

Die Qualität unserer Arbeit ist extern bestätigt: Beim ImmoScout24 ImmoAward 2025 wurde RIEGEL Immobilien bundesweit unter die Top 21 in der Rubrik "Makler des Jahres" gewählt und erreichte einen Platz unter den Top 3 im Raum Frankfurt und Umgebung. Für eine unverbindliche, kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Immobilie erreichen Sie uns an beiden Standorten. Recht- und Steuerfragen klären Sie bitte zusätzlich mit Ihrem Fachanwalt für Familienrecht und Ihrem Steuerberater.