Immobilie verkaufen: Der Ablauf in 8 Schritten

Wie läuft der Verkauf einer Immobilie ab?

Der Immobilienverkauf gliedert sich in acht aufeinander aufbauende Schritte. Jeder Schritt entscheidet mit über Preis, Verkaufsdauer und Rechtssicherheit.

1. 1Wertermittlung – realistischen Angebotspreis bestimmen.
2. 2Unterlagen zusammenstellen – Grundbuch, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung.
3. 3Vermarktungsstrategie – Zielgruppe, Kanäle und Timing festlegen.
4. 4Exposé & Fotos – aussagekräftige Verkaufsunterlagen erstellen.
5. 5Besichtigungen – qualifizierte Interessenten betreuen.
6. 6Preisverhandlung & Bonitätsprüfung – ernsthafte Käufer auswählen.
7. 7Notartermin – Kaufvertrag rechtssicher beurkunden.
8. 8Übergabe – Schlüssel, Protokoll, Zählerstände.

In der Praxis greifen diese Schritte ineinander: Während die Unterlagen einlaufen, wird bereits das Exposé vorbereitet. Wer die Reihenfolge kennt, vermeidet Leerlauf und kostspielige Fehler – etwa einen zu hohen Startpreis, der die Immobilie monatelang "verbrennt".

Schritt 1 und 2: Wie ermittle ich den Wert und welche Unterlagen brauche ich?

Schritt 1 – Wertermittlung: Der erste und wichtigste Schritt ist die realistische Bewertung. In der Metropolregion Rhein-Neckar liegen die Angebotspreise (Stand 2026, als Orientierung) in Speyer je nach Lage und Zustand bei ca. 2.500 bis 7.000 €/m² (Spitzenwerte in Lagen am Rhein), in Ludwigshafen bei ca. 1.700 bis 4.000 €/m². Diese Spannen schwanken stark nach Lage, Baujahr und Zustand – eine objektgenaue Einschätzung ersetzt keine pauschale Quadratmeterzahl.

Schritt 2 – Unterlagen: Diese Dokumente sollten Sie frühzeitig beschaffen, weil Ämter oft Wochen brauchen:

• aktueller Grundbuchauszug
• Energieausweis (gesetzlich Pflicht, siehe FAQ)
• bemaßte Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Lageplan / Flurkarte
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, letzte Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Nachweise zu Sanierungen und Modernisierungen

Vollständige Unterlagen verkürzen die Verkaufsdauer spürbar, weil Käufer und finanzierende Banken sie ohnehin verlangen.

Schritt 3 und 4: Wie vermarkte ich die Immobilie und erstelle ein gutes Exposé?

Schritt 3 – Vermarktungsstrategie: Zuerst wird die Zielgruppe bestimmt: Eine Familienimmobilie in Speyer-West spricht andere Käufer an als eine Kapitalanlage-Wohnung nahe der BASF in Ludwigshafen. Daraus ergeben sich die Kanäle (Immobilienportale wie ImmoScout24 und Immowelt, eigene Website, regionales Netzwerk) und das Timing. Manchmal ist eine diskrete Vermarktung ohne öffentliches Inserat sinnvoll.

Schritt 4 – Exposé und Fotos: Das Exposé ist die digitale Visitenkarte Ihrer Immobilie. Entscheidend sind:

• professionelle, helle Fotos (oft die ersten drei Bilder bestimmen, ob geklickt wird)
• ein ehrlicher, vollständiger Objekttext mit Lagebeschreibung
• maßstäbliche Grundrisse
• die Pflichtangaben aus dem Energieausweis

Gut aufbereitete Immobilien erhalten messbar mehr qualifizierte Anfragen. In stark nachgefragten Lagen der Metropolregion Rhein-Neckar entscheidet die Qualität der Präsentation oft über den erzielbaren Preis, nicht über die Frage, ob überhaupt verkauft wird.

Schritt 5 und 6: Wie laufen Besichtigungen und Preisverhandlung ab?

Schritt 5 – Besichtigungen: Sinnvoll sind koordinierte Einzeltermine mit vorab qualifizierten Interessenten statt Massenbesichtigungen. Vor dem Termin sollte die Ernsthaftigkeit und grundsätzliche Finanzierbarkeit geklärt sein, um Zeit zu sparen. Während der Besichtigung zählen ehrliche Antworten zu Zustand, Nebenkosten und Modernisierungen – Verschweigen von Mängeln kann später zu Haftung führen.

Schritt 6 – Preisverhandlung und Bonität: Liegen Angebote vor, wird verhandelt. Wichtig ist nicht allein der höchste Preis, sondern der zuverlässigste Käufer. Vor der Zusage sollte eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorliegen, damit der Notartermin nicht platzt. Erst wenn Preis, Übergabezeitpunkt und Finanzierung geklärt sind, geht es zum Notar. In ausgewogenen Märkten wie Ludwigshafen liegt der erzielte Verkaufspreis häufig leicht unter dem Angebotspreis; in gefragten Speyerer Lagen kann er nahe am Angebot liegen.

Schritt 7 und 8: Was passiert beim Notar und bei der Übergabe?

Schritt 7 – Notartermin: Der Kaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar entwirft den Vertrag, beide Parteien erhalten ihn rechtzeitig vorab zur Prüfung. Im Termin wird der Vertrag verlesen und unterschrieben. Anschließend veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, prüft die Fälligkeitsvoraussetzungen und teilt mit, wann der Kaufpreis zu zahlen ist.

Schritt 8 – Kaufpreiszahlung und Übergabe: Nach Eingang des Kaufpreises erfolgt die Schlüsselübergabe. Dabei sollten Sie:

• ein Übergabeprotokoll anfertigen
• alle Zählerstände (Strom, Gas, Wasser) dokumentieren
• sämtliche Schlüssel und Unterlagen übergeben

Mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist der Verkauf endgültig abgeschlossen. Zwischen Notartermin und Übergabe vergehen typischerweise vier bis acht Wochen, abhängig von der Kaufpreisfinanzierung.

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf und was kostet er?

Dauer: Von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe dauert ein Verkauf in der Metropolregion Rhein-Neckar in der Regel drei bis sechs Monate. Gut vorbereitete Immobilien in gefragten Lagen wie der Speyerer Altstadt oder Speyer-West verkaufen sich schneller; erklärungsbedürftige oder sanierungsbedürftige Objekte brauchen länger.

Kosten für Verkäufer (als Orientierung):

• Energieausweis: ca. 100 € (online, Angaben in eigener Verantwortung) bis ca. 300 bis 450 € beim professionellen Energieberater; große Gebäudekomplexe auch 3.000 € aufwärts
• Grundbuchauszug / amtliche Unterlagen: meist unter 100 €
• Grundrisse / Schnitte: professionell nachgezeichnet meist nach Wohnfläche (m²-Preis) berechnet und abhängig davon, wie viele Grundrisse und wie oft sie beauftragt werden. Bei einer einmaligen Beauftragung als Privatperson zahlen Sie am meisten, weil der Mengenrabatt laufender Aufträge fehlt – je nach Objektgröße schnell mehrere hundert Euro
• Maklerprovision: seit Dezember 2020 gilt bei Verkauf an Verbraucher das Prinzip der Provisionsteilung – Käufer und Verkäufer tragen die Courtage in der Regel je zur Hälfte. In Rheinland-Pfalz liegt die Gesamtprovision üblicherweise bei ca. 7,14 % inkl. MwSt. des Kaufpreises, also ca. 3,57 % je Seite.
• Notar- und Grundbuchkosten: trägt üblicherweise der Käufer
• ggf. Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst wird

Die Grunderwerbsteuer in Rheinland-Pfalz beträgt 5 % und wird vom Käufer getragen.

Rechenbeispiel zur Orientierung (ca.-Werte, gerundet, Reihenhaus in Speyer-West):

Stand: 2026. Vereinfachtes Beispiel ohne Vorfälligkeitsentschädigung und ohne die Kaufnebenkosten der Käuferseite (Grunderwerbsteuer, Notar/Grundbuch). Orientierungswerte, keine Steuer-/Rechtsberatung.

Lohnt sich ein Makler beim Verkauf in der Metropolregion Rhein-Neckar?

Ein Makler lohnt sich vor allem dann, wenn Ihnen Zeit, Marktkenntnis oder Verhandlungssicherheit fehlen – oder wenn Sie diskret verkaufen möchten. Ein regional verankerter Makler bringt drei messbare Vorteile: einen realistischen, datenbasierten Angebotspreis, Zugang zu vorgemerkten und bonitätsgeprüften Kaufinteressenten sowie die rechtssichere Abwicklung bis zum Notar.

RIEGEL Immobilien ist ein inhabergeführtes Familienunternehmen mit Standorten in Speyer (Wormser Straße 13) und Ludwigshafen, tätig in der gesamten Metropolregion Rhein-Neckar. Das Team kennt die Mikrolagen vom Speyerer Dom über Speyer-West bis zu den Ludwigshafener Stadtteilen Mundenheim, Oggersheim und Friesenheim.

Die Qualität dieser Arbeit ist auch extern bestätigt: Beim ImmoScout24 ImmoAward 2025 wurde RIEGEL Immobilien bundesweit unter die Top 21 in der Rubrik "Makler des Jahres" gewählt und erreichte Platz unter den Top 3 im Raum Frankfurt und Umgebung. Für Eigentümer bedeutet das: erprobte Vermarktung, ehrliche Einschätzung und persönliche Begleitung durch jeden der acht Schritte.